中日对比金沙娱樂城下载:,日本智库发出警告

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日本都市圈的发展经验:

摘要:考虑到东京人口流入趋势可能在2030年左右减缓,那时东京房价的增速也可能放慢,日本房地产的资本收益率还会降低。

   
城市群的形成动力主要来自于三个方面:自然生长力、市场驱动力、政府调控力,长期来看城市化的终极形态是都市圈。

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日本三大都市圈人口占全国人口50%,且都市圈人口空间变化经历了先集中,后分散,再回流几个阶段,人口的流动直接决定了住宅价格的走势:1985~2000年间东京都市圈核心区域(23区)的人口在向外迁移,因此这个时期郊区的房价涨幅快于中心城区,2000年整个东京圈的平均住宅价格是1985年的1.27倍,位于城市圈中心的区部的房价和1985年时基本持平,说明区部以外的地区房价的涨幅高于27%。

说起东京地产,“泡沫破灭”“一蹶不振”是经常用到的词汇。东京的房地产价格指数,从1990年左右的顶峰时期到现在,下降了约7成。日本经济“失去了20年”也被认为与房地产泡沫破灭有关。

   
2000年之后,人口开始向中心区回流,因此虽然住宅价格整体都在向下走,但是中心区域的房价抗跌性好于周边地区。

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    中国高线城市仍具备人口吸引力,但增长区域主要在郊区:

然而,2013年以来东京房地产市场出现明显反弹,房子再次成为众多投资者竞相追逐的热门资产,东京也频频被机构投资者列为亚太区第一、全球前三值得投资的市场。

    地区的经济人口比(GDP
的占比/人口占比)可以衡量该地区对人口的吸引力,日本东京都与东京都市圈的经济人口比分别为1.68和1.16,而我国的4大一线城市及一半以上新一线城市的经济人口比在2以上,说明高线城市仍然对低线城市具备吸引力。我国一线城市的整体人口密度低于日本、美国等发达国家的大都市,但是中心区域的人口密度却远高于那些城市,虽然东京都中心3区的就业人口密度达到6万人/km2,但是居住人口密度仅为1万人/
km2,而北上广深4个城市的核心区人口密度几乎都达到2万人/
km2以上,尤其是上海达到3万人/km2以上。随着轨交体系的完善,一线城市人口也会逐步向郊区扩散。

与之对应的,就是各国买房者奔赴日本购房。最近,一篇讲述中国人赴日买房的文章就引发了很多人的讨论。

    核心结论与观点:

文中有人为了孩子的教育买房
,有人为了土地终身所有买房,但更多的是为了投资、房生钱而买房。后者大多购置了小型房产进行出租,或做民宿,没想到,随之而来的却是安全事故频发——

   

有女生差点遭遇房东性侵;大阪兵库县一家民宿的行李箱中发现一颗女性头颅;不堪陌生人侵扰的当地人堵锁眼、报警、甚至上街示威……

   
(1)长期来看城市化的终极形态是都市圈,而都市圈的内部则会经历聚集、扩散、再聚集的不同阶段,从日本都市圈的规律可以发现,人口流入的区域住宅价格涨幅更大(或抗跌性更强)。

2018年6月出台的《住宅宿泊事业法》将出租、民宿的路子堵死,许多人只得赔钱抛售。一位北京人在东京河湖区花一百多万人民币买下一套两居室,他打通了房间,重做了装修。没想到一年还不到,新法规一出台,他就收到了管理公司的警告,最后赔了60多万人民币才将房子脱手,这还不包括负担的税收和装修成本。

   
中国一线城市人口仍然具备增长空间,但中心区域人口密度已经较高,随着轨交体系的完善,人口有望向外围疏导,带动郊区住宅价格上涨,从这个角度来看,郊区住宅仍具备相对配置价值。

大部分赴日买房的中国人在先赚后赔的变化下,开始彷徨无措,不知未来日本房地产市场到底将走向何处。

   

日本房地产的真相到底如何?日本的经验又能给我们什么样的启发?

    (2)从零售的角度来看,东京核心三区人口占比3.3%
但零售业态占比16.7%,主要因为东京职住分离显现明显,核心三区白昼人口较多,依旧会带动该区域的消费,因此零售业态向郊区扩散的速度相对会慢一些。

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    风险提示:

东京有三层

    一线城市户籍限制,配套设施发展较慢,轨交建设进展较慢

说到东京,其实可以有三层相差很大的概念:东京都市圈、东京都和东京特别行政区。这三层东京概念差异很大,人口密度和房价也很不同。为避免讨论中的混乱,先厘清这三层概念。

东京都市圈,又称首都圈,以东京市区为中心,半径80公里的区域内,东京都、神奈川县、千叶县、崎玉县等一都七县共同组成了东京都市圈。圈域面积3.69万平方公里(相当于2.25个北京),约占日本国土面积10%;人口总数4378万人,占全国三分之一以上,创造了全国40%的GDP。

东京都,相当于我国的省,辖区包含东京特别行政区、多摩地区(含西部多山地区、中部很多小城市及村落),以及伊豆诸岛、小笠原群岛等岛屿地区。

东京都占地2190平方公里,相当于北京市区面积的1.6倍,人口1316万,是日本47个都道府县中人口数最多的,人口密度为日本全国的18倍。该区域GDP为95万亿日元(约合人民币56849亿元),人均GDP相当于日本全国的1.7倍,上海市的4倍。这里拥有全球流量最高的铁轨系统和通勤系统,赋予了东京都强大的人口虹吸能力。据统计,东京都日间人口数为1558万人,每日有约240万人交通往返。

东京特别行政区,位于东京都的东部,包含23个特别行政区,占地619平方公里(相当于1.4个海淀区),人口更为稠密,共有938.5万居住人口,人口密度为15162人/平方公里。在世界范围内,这个区域的人口密度都是很高的,仅次于中国澳门、摩洛哥、曼哈顿岛等地方。

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在东京特别行政区的23个区中,中心6区包括千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区。这里是东京的核心区,是东京的最繁华地段,日本的皇宫就位于千代田区。这六个区占地面积86.9平方米,总人口130万人,人口密度1.5万人/平方公里。其中千代田区由于是皇宫所在地,人口密度较低,只有5000人/平方公里,拉低了6区的平均密度。

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位置、位置、位置

东京各区域之间差异很大,而人口的流动是区域之间差异的集中体现。

2010—2015年,日本全国的人口总数从1.28亿减少到了1.27亿,减少了0.78%。然而,同时期的东京地区的人口却是增加的——东京都市圈、东京都和东京特别行政区的人口增速分别为0.72%、2.58%和4.87%。其中,位于东京中心的港区、中央区、千代田区和涩谷区的人口增速均超过10%。

根据东京都政府预测,这种人口向东京中心区域集聚的趋势将长期持续。港区这个占地约20平方公里的地方,2017年3月的人口数达到25万人,在过去22年间增长72.9%。

人口的涌入,与东京城区的房价上涨相互验证。

2013年1月至2017年7月,东京中心6区中70平方米大小的房屋,单价从每平方米4.4万人民币飙升至6.2万人民币,涨幅超过40%。

东京的区域差异,决定着东京房价要分区域来看,不能一概而论。

即便是在核心的23个特别行政区内部,房价差异也很大。以70平方米大小的房屋的价格为例,东京中心6区与西南6区,以及西南6区与东北11区之间,房价长期存在1000万日元(约合人民币60万元)左右的差距,价差相当于城区均价的五分之一。2015年到2017年,这种差距被进一步拉大,中心6区与西南6区的差距达到2000万日元(约合人民币120万元)。

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作为对比,其他大城市如名古屋市、神户市的70平方米大小的房子出售均价自有数据以来,价格稳在2000万日元(约合人民币120万元)的水平,近年来也并没有随着东京房价上涨而上涨,价格相当于东京中心区房价的30%,甚至要更低。

东京房价印证了那句关于房地产的著名论断:三件事情最重要,位置、位置、位置。

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去中心化的失败

值得注意的是,虽然日本政府致力于去中心化、重振其他地区经济,但是仍然无法阻挡人口向东京聚集。

20世纪70年代,日本政府就曾提出将太平洋沿岸带功能向其他地区转移,但这项计划只是暂时性地阻止了人口向东京流动,后来因为转移地区难以实现就业,吸纳人口自循环,用的是政府支出进行基建,效果并没有持续。而后几十年间,日本出台了多项去中心计划,却都一直不愠不火,效果不佳,逐渐淡出讨论的范围。

2014年一份智库报告指出,如不采取措施,日本将有1800个市面临消失的命运。同一年,日本首相安倍晋三再次将区域重振提上日程,公布了税收等一揽子优惠政策,并在2015年给予了4万亿日元(约合人民币2400亿元)的地区振兴财政预算。

但此举效果依旧不佳,各级政府激烈反对,截至2016年年底,仅12家公司重新转移了总部所在地。在2017年的财政预算中,更是只字未提去中心化、刺激地区经济等议题。

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东京房价的构成

一般而言,放假包含地价、房地产税费、建筑开发成本、开发利润等几部分,东京的房价也不例外。在日本这样的竞争市场,开发利润随着成本项加成,因此房价随着前三个成本项目而波动。

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